Condono edilizio e acquisizione al Comune: la domanda non basta

Molte famiglie hanno ancora pratiche di condono edilizio aperte da trent’anni. In diversi casi il Comune, prima o dopo la domanda, aveva già emesso un ordine di demolizione e, non avendo il proprietario eseguito l’ordine, aveva acquisito al proprio patrimonio l’immobile e il terreno su cui sorge. Chi ha presentato la domanda e pagato l’oblazione può pretendere oggi la restituzione del bene? Il rapporto tra condono edilizio e acquisizione al Comune è tornato davanti al Consiglio di Stato, che con la sentenza n. 7329 pubblicata il 5 ottobre 2026 ha dato una risposta netta. La sola domanda non basta, serve il rilascio del condono.

La decisione interessa chi possiede o vuole acquistare immobili con una sanatoria ancora pendente, gli eredi che scoprono vecchi provvedimenti del Comune e, più in generale, chi confida nella domanda di condono come in una protezione definitiva.

Il caso: un fabbricato a Napoli e un’area di 600 metri quadrati

La proprietaria di un terreno di circa 600 metri quadrati a Napoli, acquistato nel 1989, vi aveva realizzato un fabbricato di due livelli senza titolo. Il Comune ne aveva ordinato la demolizione nel dicembre 1990 e, accertato che l’ordine non era stato eseguito, nel luglio 1991 aveva acquisito al patrimonio comunale il manufatto e la relativa area di sedime, cioè il suolo su cui l’edificio insiste. Quel provvedimento non era mai stato impugnato.

Nel 1995 la proprietaria aveva presentato domanda di condono per i due piani, in base alla legge n. 724 del 1994, il cosiddetto secondo condono. In seguito erano stati costruiti altri tre piani in sopraelevazione, oggetto di un nuovo ordine di demolizione nel 2004 e di una nuova acquisizione nel 2005. Tra il 2023 e il 2024 l’intero edificio era stato abbattuto in esecuzione di ordini del giudice penale. A quel punto la proprietaria aveva diffidato il Comune a restituirle l’area, sostenendo che la domanda di condono del 1995, mai definita, avesse privato di effetti l’acquisizione del 1991. Il Comune non aveva risposto e il TAR per la Campania aveva respinto il ricorso.

Che cosa prevede la legge sul secondo condono

La norma su cui si reggeva la richiesta è l’art. 39, comma 19, della legge n. 724 del 1994. Essa riconosce al proprietario che ha adempiuto agli oneri della sanatoria il diritto di ottenere l’annullamento delle acquisizioni al patrimonio comunale dell’area di sedime e delle opere, e la cancellazione delle relative trascrizioni. La disposizione, però, si riferisce alle opere «divenute sanabili» e contiene anche un riferimento alla certificazione comunale che attesta l’avvenuta presentazione della domanda. Da qui l’equivoco. Secondo la proprietaria bastava aver presentato la domanda e pagato, secondo il Comune occorreva che il condono fosse stato effettivamente concesso.

La decisione: senza condono rilasciato l’acquisizione resta

La Settima Sezione del Consiglio di Stato ha condiviso la lettura del Comune. La norma non stabilisce che la mera domanda determini automaticamente la restituzione del bene o la perdita di efficacia dell’acquisizione, perché richiede che l’opera sia divenuta sanabile con il rilascio del provvedimento di condono. Il Collegio ha richiamato un proprio precedente in un caso analogo (Consiglio di Stato, Sez. VI, 18 marzo 2024, n. 2584), secondo cui il diritto alla restituzione è sospensivamente condizionato al rilascio del condono. In altre parole il diritto esiste, ma nasce solo quando la sanatoria viene concessa.

La ragione è logica prima ancora che giuridica. Se bastasse la domanda, anche opere poi dichiarate non condonabili tornerebbero nella disponibilità dell’ex proprietario, con la sostanziale cancellazione della sanzione già applicata e un vantaggio irragionevole per chi era stato più rapido a presentare l’istanza. Nel caso concreto la domanda del 1995 non si era mai conclusa con un provvedimento favorevole, e l’acquisizione del 1991, non impugnata nei termini, aveva consolidato i propri effetti. L’area era dunque di proprietà comunale.

Anche la doglianza sul silenzio del Comune è stata respinta. Poiché l’area era ormai del Comune in forza di un atto definitivo, la diffida a restituirla equivaleva a chiedere all’ente di annullare d’ufficio, cioè in autotutela, il proprio provvedimento. Su richieste di questo tipo, come ricorda la sentenza richiamando la giurisprudenza costante, l’Amministrazione non ha un obbligo di pronunciarsi, perché il potere di autotutela è discrezionale. L’appello è stato respinto con condanna della proprietaria al pagamento di 3.000 euro di spese.

Condono edilizio e acquisizione al Comune: la domanda pendente non è uno scudo

La pronuncia smentisce un’idea molto diffusa, quella secondo cui una domanda di condono presentata decenni fa metta l’immobile al riparo da qualsiasi conseguenza. La pendenza della domanda produce alcuni effetti sui procedimenti sanzionatori, che variano secondo la legge applicabile e il momento in cui la domanda è stata presentata. Ma se il Comune ha già acquisito il bene con un atto divenuto definitivo, la domanda da sola non lo riporta al proprietario. Ciò che conta è arrivare alla definizione della pratica.

C’è un secondo insegnamento, più pratico. I provvedimenti di demolizione e di acquisizione vanno impugnati nei termini, perché altrimenti diventano inattaccabili. In questa vicenda l’acquisizione del 1991 non era mai stata contestata e, più di trent’anni dopo, è stata decisiva. Si aggiunge un dato che il caso rende evidente. Le nuove opere realizzate mentre una sanatoria è pendente aggravano la situazione e possono portare, come qui, alla demolizione dell’intero edificio.

I limiti della pronuncia

La sentenza riguarda un’acquisizione già perfezionata prima della domanda di condono e mai impugnata. Situazioni diverse, come un’acquisizione mai notificata regolarmente o una domanda presentata prima che l’acquisizione si producesse, richiedono una valutazione autonoma. Il Consiglio di Stato non ha esaminato, perché assorbite, le contestazioni sull’estensione dell’area acquisita, che restano questioni da verificare caso per caso sugli atti.

La decisione non esclude, poi, che il proprietario possa ottenere la restituzione se il condono viene effettivamente rilasciato. Il diritto previsto dall’art. 39, comma 19, resta condizionato a quel rilascio, non cancellato. Infine, in Sicilia la materia del condono risente anche della legislazione regionale, che va considerata insieme a quella statale nella ricostruzione della singola pratica.

Che cosa fare in pratica

Chi ha una domanda di condono ancora aperta, o ha ereditato un immobile in questa situazione, dovrebbe anzitutto ricostruire la storia completa del bene. Servono la copia della pratica di condono con i versamenti, le eventuali ordinanze di demolizione, gli accertamenti di inottemperanza, i provvedimenti di acquisizione e le relative trascrizioni nei registri immobiliari. Quando i documenti non sono disponibili si può presentare un’istanza di accesso agli atti all’ufficio tecnico del Comune.

Il passo successivo è verificare lo stato della pratica e chiederne la definizione. L’obbligo del Comune di decidere sulla domanda di condono è diverso dalla semplice facoltà di riesaminare un’acquisizione già definitiva, e di fronte a un’inerzia prolungata si possono valutare i rimedi previsti contro il silenzio dell’Amministrazione. Se invece arriva oggi un ordine di demolizione o un atto di acquisizione, il termine per ricorrere al TAR è di sessanta giorni dalla notifica, o di centoventi per il ricorso straordinario al Presidente della Regione in Sicilia. Per calcolarlo si può usare il calcolatore dei termini, ricordando che la scadenza va comunque verificata sul caso concreto. Chi intende acquistare un immobile con una sanatoria pendente dovrebbe controllare questi aspetti prima del rogito. Altri approfondimenti sono raccolti nella sezione Appalti ed edilizia.

Articolo a finalità informativa, aggiornato al 16 ottobre 2026. Non sostituisce l’esame degli atti del singolo caso.